日本人也会在房产投资上栽跟头

日本人也会在房产投资上栽跟头

　　 持续有人说：投资日本房产太蠢。但是，这大概是2020年全年的“真香定律”了。因为日本房产真的香，即便是最保守的日本国民，近几年投资房产的热度也丝毫不减。

　　 这些日本投资客中，不少人投了好的地段，赚得盆满钵满；也有部分人是属于盲目跟风，自以为捡了漏，殊不知是入了坑。

　　 一般来说，不动产投资上栽跟头的日本人主要是这种特别常见的类型-k22他们喜欢以全额贷款的方式在都市圈以外的地区购入多套一栋式物件。

　　 A先生居住在东京都内，10年前，他在这里购入了一套一栋式木造小楼。因为小楼的规模不大，因此价格低，时至今日贷款已经全额还清。

　　 这一年，生活已经十分充实的A先生，开始对老去后的生活感到不安。当时的他孩子还很小，将来的教育等等各种投资还需要很大一笔钱，他开始渴望一份额外的收入。于是，他决定通过投资房产增加收入，并开始寻找合适的标的。

　　 A先生的k22栋木造小楼虽说有收益，但因为规模不大，带来的收益并不高。因此这次，他决定购买规模更大的物件。原本打算在东京都内购入RC造一栋楼，但以“亿”为单位的价格让他打了退堂鼓。

　　 这是一栋位于东京都以外的大楼，虽然已经建成接近30年，但接近10%的收益率让他心动不已，再加上不到1亿日元的价格，更是让这栋楼极具魅力。此外，最吸引人的一点就是，购买这栋楼可以使用全额贷款，连同中介手续费、登记费等所有费用都可以用贷款支付。对A先生来说，这线这两年间，正处于日本工薪阶层“投资热”的时期。在那时候，不论物件身处怎样的地段，东京都内也好都外郊区也好，只要是收益率高的物件，全都炙手可热。银行的贷款审查条件也很宽松，堪称日本“任谁都能随便全额贷款”的时期。

　　 被赚钱冲昏了头的A先生，在买入这栋楼的同时，还匆匆在名古屋市的北部购入了另外两栋相似类型的大楼。短短的时间内，他就成为了同时拥有3栋大楼＋1栋木造小楼的大地主。

　　 购入后，三栋大楼都一直处于满室租赁状态，k22年的确给A先生带来了额外的收入，这让A先生沾沾自喜。

　　 第二年开始，渐渐地，租客们接二连三发起退租解约申请。退租后，A先生以相同的租金再次将房子挂出，却迟迟租不出去。

　　 每年的2到3月，是日本单身人口移动的高峰期，这段时间，学生、下排水洗衣机、学校附近租房，大批人口流入大城市的都心地区。那段时间，A先生三栋大楼的户房产中，总共有10户处于空室状态。

　　 这些便是大楼迟迟租不出去的主要原因。而A先生也发现，购入大楼时之所以是满室出租，也是房东虚高的租金勉强维持的假象，为的就是让收益率看起来更高。

　　 此外，室内没有洗衣机底座在当今时代是一个很大的缺点。在日本，几乎每个人的家中都会有洗衣机底座，这个底座可以防漏水、缓冲减震降噪音、防止水滴腐蚀地面等。

　　 而现在大部分的洗衣机底座都放置在浴室门口，也就是室内。将洗衣机底座放置在阳台的方式不再流行，尤其是对注重阳台整洁的女性来说，她们会倾向于选择洗衣机底座在室内的房子。

　　 于是，A先生就这样，以10户空室的状态度过了这段时期。不用多说，收入也肯定比刚购入时大打折扣，虽说不至于亏损，但偿还了贷款以后，收益已经所剩无几。

　　 房子一旦空置下来，洗衣机解锁怎么解锁的广告费等都要花一笔钱。店铺的空位置也迟迟租不出去，逐渐的，A先生的收支开始出现赤字。

　　 k22个最主要的原因，就是A先生过于盲从。在那样的大环境下，或许他认为，投资一定能获利，因此连房子处于什么地段，发生了空置问题该怎么办等各种问题都没搞清楚，甚至连自己房屋格局并不具备竞争力都不知道就入手了。

　　 ，毕竟地段很重要，而这次A先生的失败也有一半原因在于地段。虽说投资地方城市能获利的投资者不是没有，但他们一定会先做好地段考察、空室对策和收费式洗衣机，而非像A先生一样盲投。

　　 第二个原因，就是A先生太过心急，贪大求多。按理说，在入手第二栋楼后，应该慢慢积累经验，增强自己的投资实力后再继续增购。

　　 如果认真的做一次验证的话，就能很容易发现在还款利率为4.5%的条件下，收益率还能到9.2%简直比登天还难，也不会在买了房子一年后才发现租金虚高的事实。

　　 1.购入房产前做好详细调查。如果发生了空室问题应该如何解决？能新乐洗衣机客服电话吗？一系列的问题，一一做好备案。

　　 如果和地方银行没有任何内部关系的话，想让银行给自己的贷款降息也是件很难的事。因此，想要不亏损的话，A先生只能以高于自己入手的价格将大楼出售。

　　 另外，让大楼的外观变得更漂亮，不要花太多钱。例如，通过对外墙和外楼梯进行高压水喷射清洗，让其变得干净整洁，或是在入口附近建造花坛，努力让大楼更容易卖出去。

　　 现如今，虽然大楼还没有成功出售，但除了店铺以外，空置问题都被解决了。为了顺利渡过难关，A先生仍在继续努力。

　　 对于我们海外投资者而言，投资非东京23区，甚至非首都圈核心地段的大楼，可能会面临比日本人更大的损失，因为虽然我们同样可以贷款，但一来乘数不会比他们更高，其次利率也往往更高，而且贷款的时长还更短。这个时候，如果选错了地段，买到那种需求不多、空置期长的房产，那肯定是变相的折磨。

　　 ，再不济也要是首都圈的重要车站。因此，考虑买房时，可以多跟我们的投资顾问聊一聊，了解附近的人气程度，毕竟买房最讲究的还是地段。